Dem Bauherrn bzw. Auftraggeber einer Bauleistung muss der Bauunternehmer gemäß der werkvertraglichen Leistungspflicht das Bauwerk frei von Sachmängeln übergeben. Eventuell vorliegende Mängel werden bei der Bauabnahme, die der Bauherr zum Zeitpunkt der Übergabe vornehmen sollte, festgestellt. Am besten erfolgt so eine solche Bauabnahme mit der Unterstützung eines Immobiliengutachters. Dieser Immobiliensachverständige fertigt nach erfolgter Abnahme eine so genannte Fertigstellungsbescheinigung aus.

Grundsätzlich erfolgt eine Bauabnahme zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherrn bzw. zwischen dem Bauträger und dem Immobilienkäufer zu einem vereinbarten Termin. In dem Abnahmeprotokoll, welches der Bauherr mit Hilfe eines Immobiliengutachters erstellen sollte, werden alle Mängel, die noch beseitigt werden müssen, aufgelistet.

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer verfügen nicht über genügend Fachwissen, um baurelevante Mängel sofort zu erkennen. Daher ist es immer ratsam, einen Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen. Die Auflistung etwaiger Mängel übernimmt in diesen Fällen der Immobiliengutachter und übergibt dann das Abnahmeprotokoll zur Unterzeichnung an den Bauunternehmer und den Bauherrn. Die Schlüsselübergabe ist dann der abschließende Akt einer förmlichen Bauabnahme.

Grundsätzlich ist ein Bauherr immer zur Abnahme von beauftragten Bauleistungen verpflichtet. Selbst, wenn noch unwesentliche Mängel vorhanden sind, kann die Bauabnahme vom Bauherrn nicht verweigert werden. Zudem muss beim Abnahmetermin der Bauherr persönlich erscheinen. Andernfalls würde die Bauabnahme in seiner Abwesenheit erfolgen. Über das Ergebnis der Bauabnahme muss der Bauunternehmer allerdings den Bauherrn rechtzeitig in Kenntnis setzen, so dass noch genügend Zeit bleibt, um etwaige Mängel anzuzeigen und geltend zu machen. Der Bauherr kann, wenn er selbst verhindert ist, natürlich den Immobiliengutachter beauftragen, bei der Bauabnahme anwesend zu sein.

Von einer „fiktiven Abnahme“ wird im Sinne der VOB 2006/B gesprochen, wenn innerhalb von 6 Werktagen nach dem Nutzungsbeginn bzw. Einzug ins Bauwerk keine Bauabnahme verlangt wurde und beide Parteien vereinbarungsgemäß auf eine förmliche Bauabnahme verzichten. Abnahmereife wird bei einer fiktiven Bauabnahme nicht vorausgesetzt. Allerdings kennt das BGB eine fiktive Abnahme nicht und Immobiliengutachter halten es auch nicht für ratsam, auf eine Bauabnahme zu verzichten.

Eine stillschweigende Abnahme ist ebenfalls möglich. Diese kommt zustande, wenn die förmliche, zu erfolgende Bauabnahme innerhalb von 12 Tagen nicht erfolgt und der Bauherr durch ein schlüssiges Verhalten die Immobilie abnimmt. Dies ist der Fall, wenn der Bauherr die Immobilie in Gebrauch nimmt oder vorbehaltlos die Schlussrechnung begleicht. Der Immobiliengutachter kann in Bezug auf Baumängel allerdings nur eine förmliche Bauabnahme empfehlen, da ansonsten die Mängelbeseitigung bzw. eine Nacherfüllung nicht gewährleistet ist.

Die Bauabnahme ist für den Bauherrn mit wichtigen, rechtlichen Konsequenzen verbunden, so dass im Zweifelsfall das Gutachten eines Immobiliensachverständigen beauftragt werden sollte. Die Mängelbeseitigungsfrist beginnt nämlich, mit dem Zeitpunkt der offiziellen Bauabnahme zu laufen.

Der Bauunternehmer hat zudem bei fehlerfreier Leistung einen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, welche mit der Bauabnahme durch den Bauherrn fällig wird. Hinzu kommt, dass sich mit dem Tag der Bauabnahme die Beweislast umkehrt. Umso sinnvoller ist es, die Bauabnahme von einem Immobiliengutachter professionell durchführen zu lassen.

Mit einem Gutachten vom Immobiliensachverständigen hat der Bauherr einen Beweis über bestehende Baumängel in Händen. Für erst später auftretende Baumängel, muss der Bauherr nämlich den Beweis führen. Ein Bauabnahmeprotokoll vom Immobiliengutachter sichert dem Bauherrn alle gerechtfertigten Ansprüche.