Vom „Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung“ wurde die neue Richtlinie „NHK 2010“ am 18.10.2012 veröffentlicht. In Zukunft müssen Immobiliensachverständige für die Sachwertermittlung von Immobilien diese Richtlinie heranziehen. Mit der NHK 2010 wurde unter anderem die lineare Alterswertminderung in die Betrachtungen durch Immobiliensachverständige aufgenommen.

Zweck und Sinn der NHK 2010

Gemäß §§ 21 bis 23 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) gibt die Richtlinie dem Immobiliensachverständigen entscheidende Hinweise für die Ermittlung des Sachwertes. Die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswertes von Grundstücken soll mit der Richtlinie nach einheitlichen, marktgerechten Grundsätzen sichergestellt werden. Die dargelegten Hinweise gelten auch für die Ableitung von Sachwertfaktoren.

Die NHK 2010 brachte natürlich einige Änderungen für Immobiliensachverständige, die Immobilienbewertungen durchführen, mit sich. Die Normalherstellungskosten bilden in der Sachwertrichtlinie einen wichtigen Bestandteil. Normalherstellungskosten ergeben sich aus den durchschnittlichen Baukosten je Quadratmeter eines jeden bestimmten Immobilientyps. Entsprechend werden fünf unterschiedlich Gebäudestandards bei den unterschiedlichen Gebäudearten unterschieden. Diese werden als die Stufen 1 bis 5 er Ausstattungsstandards bezeichnet.

Für die Gebäude erfolgt durch den Immobiliensachverständigen gemäß der Richtlinie eine Differenzierung nach Baujahrklassen nicht mehr. Die Baunebenkosten sind in der Richtlinie NHK 2010 für den Immobiliensachverständigen bereits enthalten. Im Bereich der Herstellungskosten wurde auf eine Regionalisierung bewusst verzichtet. Die Anpassung an die Region wird bei der Immobilienbewertung durch den Immobiliensachverständigen über eine Marktanpassung vorgenommen.

Bei dieser Sachwertrichtlinie wird zudem die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Dachgeschosses, welches entsprechend ausgebaut ist, berücksichtigt. Bei der Wertermittlung durch den Immobiliensachverständigen werden die nachträglich entstandenen Wohnflächen als maßgebliche Wertfaktoren für eine Erhöhung sorgen und müssen entsprechend bei der Immobilienbewertung gesondert berücksichtigt werden.

Die lineare Alterswertminderung wurde in der NHK 2010 zur zwingenden Vorschrift. Daher muss die gleichmäßige Immobilienwertabnahme vom Immobiliensachverständigen in Relation zur Lebensdauer gesetzt werden. Nur aus Gründen der Modellkonformität ist dem Immobiliensachverständigen eine Abweichung gestattet. Die maximale Anrechnung der Gesamtnutzungsdauer für Gebäude wurde mit der Sachwertrichtlinie von 100 auf 80 Jahre herabgesetzt.