Vergleichswertverfahren

In der Praxis des Immobiliensachverständigen gehört das Vergleichswertverfahren neben dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren zu den gängigen Methoden der Bewertung von Immobilien. Gegenüber den anderen Verfahren zeichnet sich das Vergleichswertverfahren für den Immobiliengutachter durch einen entscheidenden Vorteil aus. Schließlich kann der Immobiliensachverständige die aktuelle Marktlage in die Bewertung der Immobilie mit einfließt. Ein objektiver Überblick über den aktuellen Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie wird dem Immobiliengutachter über den Weg des Vergleiches mit ähnlichen Objekten ermöglicht.

Sowohl auf unbebaute als auch auf bebaute Grundstücke lässt sich das Vergleichswertverfahren anwenden. Der Vergleich von gleichwertigen Grundstücken bzw. Immobilien bildet für den Immobiliengutachter die Basis für das Vergleichswertverfahren. Meist wenden Immobiliensachverständige das Vergleichswertverfahren an, wenn es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus, welche einzig eigengenutztes Wohneigentum darstellt. Der Immobiliengutachter hat mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens die Möglichkeit, für das jeweilige Objekt den Marktwert entsprechend der aktuellen Immobilienmarktsituation anzugeben.

Idealerweise sollten die Immobilien, die zum Vergleich herangezogen werden, im gleichen Einzugsbereich oder der gleichen Region liegen. Zudem sollten Form, Größe und Ausstattung ähnlich sein. Der Immobiliensachverständige, der sich am aktuellen Marktwert orientieren muss, muss allerdings auch den Zeitrahmen der Bewertungen, die für die Vergleichsobjekte vorliegen, beachten.

Als Wertermittlungsinstrument kann das Vergleichswertverfahren vom Immobiliensachverständigen herangezogen werden, wenn er zunächst das Grundstück an sich bewertet und begutachtet hat.  Der „Deutsche Gutachterausschuss“ hält zu diesem Zweck spezielle Kaufpreissammlungen bereit, die Immobiliengutachter abfragen können, um einen vergleichbaren Wert für die Bewertung der Immobilie zu finden. Allerdings muss die Einsicht durch den Immobiliensachverständigen zunächst beantragt werden, um die Daten einsehen zu dürfen.

Eine Kaufpreissammlung sollte, um aussagekräftig zu sein, mindestens 10 Bewertungen von Vergleichsobjekten beinhalten. Der Immobiliensachverständige kann den Bodenwert allerdings auch aus Bodenrichtwertkarten, die von Gemeinden und Städten herausgegeben werden, entnehmen. Die Karten der Bodenrichtwerte machen die Wertlage in den unterschiedlichen Gebieten deutlich.

Zudem können die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für die Bewertung der Bauwerke auf dem Grundstück als Grundlage herangezogen werden. Als Alternative können dem Immobiliengutachter auch Marktrecherchen und Marktberichte über Grundstücke genutzt werden, um die Immobilie zu bewerten. Auch andere Aspekte wie die Infrastruktur, das Baujahr der Immobilie, die Ausstattung und der bauliche Zustand müssen natürlich in die Bewertung mit einfließen.

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